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关于加强规划资源要素保障
支撑广州“制造业立市”的指导意见
为深化落实广州“产业第一、制造业立市”战略部署，强化全国先进制造业基地、国际科技创新中心重要承载地等城市功能，进一步凸显规划资源要素对发展新质生产力和加快构建“12218”现代化产业体系的保障作用，为企业高质量创新发展提供优质规划资源保障和全周期筹建服务，营造产业友好型、企业友好型、企业家友好型营商环境，制定本指导意见。
一
强化规划引领
持续优化产业空间布局
（一）加强产业布局规划引导
按照“总量要增、质量要高、存量要挖、浓度要纯”的原则，优化全市产业空间布局，构建“工业集聚区—工业产业区块—工业用地”的产业空间布局体系。科学划定工业集聚区，优化工业产业区块，促进存量工业用地扩容提质，强化产业用地资源保障。
（二）严守工业用地规模底线
为确保用地要素保障与工业经济增长需求相匹配，到2035年全市工业用地总规模不低于480平方公里。工业用地规模只增不减，引导激励存量工业用地内涵式挖潜，盘活“用而未尽”“建而未投”“投而未达”等低效工业用地30平方公里以上；严格落实新增建设用地和批而未供土地优先保障工业项目，年均供应新增工业用地7平方公里以上。按照市政府对各区工业产值的增长目标任务，坚持工业用地面积、产值和增加值“增减挂钩”“先补后退”“总量只增不减”的原则，严控工业用地腾退。
（三）科学划定工业集聚区
促进全市15个战略性产业集群和6个未来产业落地，衔接市、区国土空间规划，以推动工业产业区块集中连片为原则，科学划定工业集聚区，形成错位发展、优势互补的产业发展格局。单个工业集聚区用地规模平均约15—20平方公里，工业集聚区内工业产业区块的规模原则上不低于辖区工业产业区块总规模的70%。每个工业集聚区聚焦3—5个主导产业，鼓励产业链上下游产业集中布局。编制关键赛道产业布局规划，落地一批关键产业项目。
（四）强化工业产业区块管理
强化工业产业区块土地储备、报批、供应等全流程管控。工业产业区块按“规模不减少、布局更连片”原则管理。一级工业产业区块原则上不允许调整。二级工业产业区块在保证区块内工业产值规模不降低，且辖区内上年度工业增加值增速不低于增速目标值的前提下，允许按照“占补平衡、先补后调”的原则调整。各区应先提供拟调入产业区块线内已实现达产的企业情况，经市工信部门核准，在确保调入产业区块的工业产值不低于调出产业区块的工业产值的情况下，才可申请调出二级工业产业区块线。
（五）提升工业产业区块内工业用地占比
着力提升工业产业区块内工业用地纯度，单个区块内的工业用地面积应不少于该区块总面积的65%。各区纳入区块的规划工业用地面积占辖区规划工业用地面积比例原则上不少于80%。各区新增单个一级工业产业区块规模原则上不低于50公顷。鼓励工业产业区块外发展较好、邻近工业产业区块线的现状零星工业用地纳入工业产业区块。
（六）引导新增工业项目集聚选址
新增工业项目原则上安排在工业集聚区、工业产业区块内，且符合工业集聚区、工业产业区块的主导产业方向。引导各区依据市、区国土空间规划产业发展要求，按产业园区进行用地报批。
（七）推动工业用地连片整合和工业做地
为保障优质、连片产业空间，通过全域土地综合整治、低效用地再开发等，整合零散的现状工业用地。推动低效工业用地成片连片“工改工”，原则上单个工业用地做地片区不少于0.5平方公里。鼓励区政府主导深入推进工业做地，形成一批集中连片的优质产业用地。
（八）强化产业用地储备和战略留白
强化工业用地的储备谋划，各区确保产业用地储备可满足未来2年左右优质产业项目落地。各区要加强连片工业用地的储备，保障规模以上的产业入驻。全市统一划定产业用地战略留白区，对符合规划导向的重大产业项目，经市政府同意后，可启用产业用地战略留白区。
（九）谋划“反向飞地”推动资源高效配置
打破行政地域限制，支持环南昆山—罗浮山县镇村高质量发展引领区在全市其他工业基础较好的区域设置“反向飞地”工业园区。创新探索引领区土地指标作价入股、工业园区收益共享与反哺机制，推动产业资源在全市范围内高效配置。
（十）推进科创集聚区储备
聚焦活力创新轴、珠江高质量发展带、东部中心等城市战略发展地区，筛选自然环境优美、拓展空间充裕、周边产业集聚等条件良好的片区，划定18个科创集聚区，重点用于科创龙头企业总部和研发中心选址落户。积极推进科创集聚区内的土地储备。
二
加强规划支撑
持续推进产业用地提质增效
（十一）政府统筹开展工业产业区块提容及规划道路分级管控
优先考虑产业发展需求，政府主动以单个或多个工业产业区块为单元，统筹提升工业用地容积率至2.0—4.0。鼓励已供应工业用地适当提高容积率，较原供地规划条件增加的建筑面积应全部用于生产，用于企业内部行政办公及生活服务设施的建筑面积不得提高，在项目申请提高容积率确认规划条件时予以明确，并签订变更协议。统筹建立工业用地路网“刚性骨架+弹性脉络”分级管控体系，允许结合产业导入及项目建设需求对弹性管控道路作出灵活调整。
（十二）提前谋划市政设施规划布局
适度超前规划布局工业集聚区范围内供电、供水、燃气等市政设施，优先实施建设变电站等重要基础设施，保障产业项目入驻后的用电用水用气等需求。
（十三）支持村镇工业集聚区改造
已纳入低效用地再开发试点项目库的村镇工业集聚区“工改工”项目，允许工业用地容积率提升至2.5—4.0。对经过各区政府组织认定，满足所在区产业导向和政策要求以及税收、经济贡献和成长性等方面要求的，容积率可达5.0。
（十四）支持用地功能兼容和弹性转换
在满足城市环境无干扰、污染和安全隐患，符合产业准入、详细规划和用地标准的前提下，支持工业产业区块内企业的一类物流仓储用地兼容一类工业用地，不增收土地出让金。
（十五）尊重零星工业用地历史合法权益
尊重原土地出让合同权益，对已取得合法用地手续，已取得规划条件或已取得总平面方案或修建性详细规划批复的存量工业用地，详细规划将其调整为其他用地性质，但所处片区近中期暂未有规划实施计划，经区政府组织评估，对周边城市环境无干扰、污染和安全隐患、不造成“楼企问题”的，可继续按照有效的批复申请后续实施建设。
（十六）推动留用地盘活利用
鼓励利用留用地发展工业，保障村集体稳定的长期收入。鼓励留用地集中选址形成规模园区发展产业。鼓励村集体通过“以地入股”等流转腾挪方式，将留用地指标流转到产业园区、重点平台集中使用，与工业项目共享土地增值及项目收益。探索由政府“统收统租”留用地，委托功能性国企、具有产业保障房建设职能的机构或其他市场主体，建设一批只租不售、用于工业发展的共享工作室、共享实验室、共享车间等产业保障空间，作为产业保障房，或产业临迁安置房、周转房，并按市场价格支付村集体租金。
（十七）保障工业用地设施配套
普通工业用地行政办公及生活服务设施用地面积不大于工业项目总用地面积的7%，且计容建筑面积不大于工业项目总计容建筑面积的15%。工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，其计容建筑面积不大于工业项目总计容建筑面积的15%，并应符合相关工业建筑设计规范要求，在确权登记时须明确为工业用地性质。
（十八）支持相邻产业用地配套集中设置
同一用地主体或产业链上下游关联企业的多宗相邻产业用地，支持集中设置配套设施和绿地等公共空间，配套设施比例不高于相关地块配套建筑量、配套用地面积之和。在土地出让合同中原则上应明确工业建筑面积先于配套设施建设并投入使用。集中配建设施在登记时明确为工业用地，且不得单独分割转让、抵押。
（十九）支持产业空间立体复合开发
工业用地建筑形态应与产业类型、生产业态相匹配，工业生产厂房应符合工业建筑设计规范，严防工业用地地产化。在上述前提下，鼓励工业厂房立体开发，除安全、消防等有特殊规定或生产环节有特殊要求外的新建工业项目，一般应建造3层及以上多层厂房。支持工业、商业、研发、办公等功能混合立体开发，工业功能计容建筑面积占地块总计容建筑面积比例原则上不低于50％。
（二十）严格工业用地建筑设计监管
坚定不移落实市委“产业第一，制造业立市”的要求，严防工业用地地产化，做好工业用地报建平面审查及数据归集台账管理，禁止擅自改变土地和房屋用途。严控累计报建行政办公及生活服务设施面积占总建筑面积的比例上限，M0用地为30%，M1用地为15%，规划报建、确权登记必须规范为工业用地配套功能。严格做好平面布局审查，厂房平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置飘窗与阳台，平面功能标注不得出现诸如“公寓”“卧室”“客厅”“阳台”“厨房”等类住宅功能描述；严禁以SOHO、都市型产业、2.5产业等名义建设实际用途为办公、居住、生活服务的类住宅（公寓）、专家楼、宾馆、酒店等非生产性配套设施；禁止在工业用地内建造单幢建筑面积150—500平方米，且三面（两单元并联）或四面临空的类似别墅建筑。
（二十一）严格工业用地规划核实监管
规划核实（含土地核验）阶段发现工业用地擅自改变用途的，由属地政府责令限期整改，恢复工业用途。无法采取改正措施消除影响、不能拆除的，没收实物或者违法收入，扣除履约保证金，并视情形采取禁止企业3年内获取新增建设用地或5年内禁止参与工业用地招拍挂竞买活动等限制后续用地申请的措施；情节严重的，出让人可按照土地使用权出让合同约定解除合同，收回工业用地使用权。
（二十二）严格工业用地用房分割
对工业用地、用房分割确权、转让进行严格控制。严查、严禁对工业用房无制造业项目进行“预售”“销售”。确需分割的，工业建筑建成后，由属地政府牵头审核厂房分割方案和销售对象资格，确保分割登记受让方为制造业企业并已依法注册登记且属于转让方的产业链合作伙伴企业，否则不得确权办证。应以区政府对土地出让后新引进制造业项目的评审认可为基础，在已确权登记且出让合同没有约定必须整体确权的前提下，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。工业用房分割转让的面积不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。
三
支持多元供地
保障产业用地精准高效供给
（二十三）倾斜保障新增工业用地需求
联动编制年度土地储备计划和土地利用计划，合理确定工业用地比例，优先将选址在工业产业集聚区、工业产业区块内，成片连片的工业用地纳入计划，建设用地规模和用地指标向工业产业区块内倾斜。
（二十四）支持企业多方式灵活拿地
企业除按国家规定的工业用地使用权最高出让年限获得工业用地外，可自主选择长期租赁、先租后让、弹性年期出让等多种方式获得工业用地。长期租赁采用挂牌方式交易，先租后让和弹性年期出让采用招标、拍卖、挂牌等方式公开交易。允许先租后让、长期租赁方式供应的工业用地办理不动产权证，保障企业权益。落实“净地”供应要求，保障拟供应宗地具备必要的通平条件，确保企业“拿地即开工”。
（二十五）强化产业保障房用地供给
鼓励支持以划拨或协议出让方式，向市或者区工业主管部门、开发区（产业园区）管委会或者具有产业保障房建设职能的国企，供应工业用地建设产业保障房，重点保障创新孵化阶段的中小微企业、新业态创新产业。
（二十六）强化批供挂钩有效供应
对历史供应的工业用地，依照土地合同、招商合同进行严格、规范的监管，回归工业用地服务制造业的初衷。各区近三年已供M0开工率小于50%或近十年已供M0已竣工建筑面积比例小于40%的，停止新批准M0用地选址。为解决“地等项目”问题，鼓励使用在库土地加快工业用地招商，按照“增存挂钩”的原则，批而未供工业用地去化周期高于全市平均水平2倍的区，暂停新增工业用地报批；批而未供工业用地去化周期高于全市平均水平但低于2倍的区，工业用地年度报批量不得高于当年供应量。
（二十七）推行综合地价确保工业载体“优质低价”
建立工业用地成本分摊机制，可由区政府、园区招委会按园区或片区储备土地取得成本进行统筹核算，保障工业用地低成本供应。对符合产业导向的工业项目，首期可按不低于50%的比例缴纳土地出让价款，剩余价款在国有建设用地使用权出让合同生效之日起1年内全部缴清，特殊项目经同级土地出让协调决策机构认定可以约定在两年内全部缴清。允许以银行保函代替竞买保证金。
（二十八）支持采用宗地面积加权平均法核算合宗后土地到期年限
经区政府同意，在符合国土空间规划和产业导向的前提下，相邻工业用地按规定实施合宗的，支持采用加权算数平均法计算合宗地块的土地使用年限。计算公式为：
T（平均剩余使用期限）=（S(宗地1面积）×T（宗地1剩余使用期限）+S(宗地2面积）×T（宗地2剩余使用期限）+····S(宗地n面积）×T（宗地n剩余使用期限）)/（S(宗地1面积）+S(宗地2面积）···+S(宗地n面积））
其中，宗地面积为S，宗地剩余使用期限为T（天数）。
（二十九）落实合同履约监管
对于新出让工业用地，土地出让合同要与区招商约定一致。受让人虽未达到闲置土地认定标准，但未能按照合同约定的日期竣工、未达到合同约定的投资强度或低于出让合同所附规划条件约定的容积率开发建设的，出让人可根据合同追究受让人违约责任，同时在报经原批准机关批准后，有权将地块中未开发的土地按合同中明确的出让价格收回。
四
优化筹建服务
助力企业生产发展降本增速
（三十）推出招商土地超市公众版
主动向社会推出可招商地块信息，展示地块规划指标、用地类型、地块优势和360°VR实景，便捷掌握地块现状全貌；一图查询规划资源信息，包括交通路网、周边配套、现行控规、产业空间布局和科创总部选址，辅助“一键优选”；丰富可招商资源要素，将招商资源从单一国有建设用地拓展至自然资源和存量用房，包括留用地、农田、岸线、温泉、景点、酒店、待售待租商办和工业用房等重要资源；配备招商联系专员，保障专人高质量跟进，提供定制化服务，直接获取政策咨询和全流程指导；拓展应用场景，提供精准、智慧选地功能，通过多维数据解析企业需求，帮助投资企业足不出户、高效“找地选地”。持续深化“市场+资源+应用场景”招商模式，推动自然资源与产业需求高效对接，为企业精准匹配产业空间。
（三十一）提供“一站式”信息服务
通过主动信息公开、点对点提供等多种方式，向企业提供拟出让地块重要关联信息示意图、地块控规、卫星图、地块红线（矢量文件）、地形图（矢量文件）、用地清单、地下管线探测服务报告、地块周围地铁保护线范围（矢量文件）以及建设用地规划条件等地块的土地资源和技术控制指标文件，帮助企业“一站式”掌握拟出让地块全面信息。
（三十二）支持提前进行规划建设技术审查服务
在区政府确定项目及项目规划用地红线明确后，在用地手续完善的同时，支持鼓励为项目主体提前开展设计方案审查服务，区分局主动协同区相关职能部门进行指导和服务，上一环节技术审查意见可作为下一环节技术审查的依据。原则上在用地手续完善后5天内正式发出建设用地规划许可、建设工程规划许可、国有建设用地使用权首次登记、人防工程报建、建筑工程施工许可等审批文件。政府部门主动提前介入，灵活运用“五证联办”审批服务机制，充分满足企业个性化需求，通过“预热”、“抢跑”和“齐步跑”，助力项目“拿地即开工”。
（三十三）支持分期分栋办理规划条件核实
开展分期单独验收，对办理了一个建设工程规划许可证但包括多栋建筑的建设项目，在符合项目整体质量安全要求、达到安全使用条件、具备独立出入口的前提下，可分期分栋办理规划条件核实手续，办理结果推送到联合验收系统完成竣工验收后可单独投入使用，实现“完工即投产”。
（三十四）推行“验登合一”
已办理国有土地使用权登记，且未设定权利负担的工业仓储建筑，在不涉及分割销售、共有面积分摊的条件下，项目竣工并取得联合测绘成果后，可以合并办理建设工程联合验收、土地核验及不动产登记，实现“验登合一”“竣工即交证”。
（三十五）支持分期办证便捷融资
供地文件要求整体确权且限制只发一本产权证或不得分割的，经区政府同意，企业可以分期以规划条件核实范围为基本单元办理房屋首次登记，再按照“房屋首次登记+变更登记”办理后续新建房屋登记，在确保项目只核发一本证的前提下灵活分期办证。分期办证的项目登记时产权证均应注记整体确权、转让要求，后续处置应满足供地文件关于整体确权、转让等有关要求。
（三十六）实现“带押过户”业务全覆盖
支持工业用地、厂房等类型不动产实行“带押过户”，推进“带押过户”在企业处置资产、兼并、重组、分设等多元场景中的应用，降低企业融资发展成本，缩短办事流程。
（三十七）建立区分局领导全覆盖项目筹建服务机制
对于已供地项目，强化台账管理，建立广州市规划和自然资源局各区分局领导稳定服务联络机制，每个项目确定1名服务的区分局领导，设立该项目的规资服务微信联络群，区分局领导、各板块业务骨干入群面对面服务企业，主动指导、服务项目筹建，及时响应企业诉求，推动项目筹建全链条加速。
来源：广州市规划和自然资源局配资专业股票配资网站
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